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□ 本報記者 韓丹東

“換個燈泡，本來就幾分鐘的事，卻足足拖了八九天?！碧崞鹱约倚^(qū)路燈維修的經(jīng)歷，家住河北廊坊的王阿姨頗為無奈。

王阿姨告訴《法治日報》記者，自己居住在某老舊小區(qū)，此前小區(qū)內(nèi)有一盞位于居民樓之間的路燈出現(xiàn)了故障，天黑之后，那段路漆黑一片，影響居民出行。為此，她先后三次找物業(yè)反映，得到的答復(fù)無外乎“已經(jīng)登記”“正在走流程”“需要申請住宅專項維修資金”。一周過去，燈還是不亮。直到王阿姨撥打了便民服務(wù)熱線，小區(qū)電工才來更換了燈泡。

王阿姨的經(jīng)歷并非個例。記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，公共設(shè)施維修難已經(jīng)成為一些老舊小區(qū)普遍存在的問題。

對此，受訪專家認(rèn)為，老舊小區(qū)公共設(shè)施維修難，并不能簡單歸因于物業(yè)服務(wù)不到位，而是責(zé)任邊界不清、資金制度錯配、兜底保障缺位疊加形成的系統(tǒng)性堵點。想讓小問題不拖成大麻煩，須從制度、資金、治理三方同時發(fā)力，構(gòu)建“快修、快處、快兜底”的微治理閉環(huán)。

維修小事成居民煩心事

張先生家住遼寧阜新某小區(qū)，小區(qū)建成于20世紀(jì)90年代，屬于老舊小區(qū)。他告訴記者，2025年秋天，自家單元內(nèi)一層的樓道燈開始出現(xiàn)偶爾閃爍的情況，為居民早晚出行帶來不便。其間，居民們多次聯(lián)系物業(yè)，物業(yè)也給出了答復(fù)：“樓道燈屬于公共設(shè)施，要走住宅專項維修資金，得業(yè)主投票同意?！?/p>

“我們小區(qū)的房屋出租率高，組織一次投票難度很大，為了換個燈泡專門組織投票，確實不值當(dāng)，但燈泡不修更不是個事兒?！睆埾壬貞?，在等待樓道燈修好的那段時間，一位老人在晚上下樓時因看不清樓梯不慎摔倒，造成軟組織損傷。家屬找到物業(yè)“要說法”，一開始，物業(yè)仍堅持“需要走住宅專項維修資金申請流程”，后來經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，物業(yè)才安排人員更換了燈泡。而此時距離樓道燈第一次出現(xiàn)故障，已經(jīng)過去了一個多月。

住在吉林省吉林市某老舊小區(qū)的一名業(yè)主向記者反映，前幾年，自家小區(qū)部分頂樓防水層老化，導(dǎo)致多個住戶家中出現(xiàn)了滲水的情況。居民們多次申請啟動住宅專項維修資金，卻卡在了表決上。租戶多、業(yè)主少，難以達到啟用住宅專項維修資金的表決門檻。

一來二去，滲水問題拖了整整兩年。有的業(yè)主自己花錢做了防水，一些租戶則只能忍受漏水之苦。這名業(yè)主苦笑著說：“住宅專項維修資金躺在賬戶里，問題卻難以得到解決?！?/p>

一盞小小的樓道燈因故障而熄滅，卻凸顯出一些老舊小區(qū)公共設(shè)施維修難的困境。樓道燈、樓梯扶手、路面墻面等微小卻高頻的損壞，看似小事，但若久拖未修，卻會影響居民們的生活品質(zhì)甚至是居住出行安全。

問題疊加導(dǎo)致久拖難修

為什么這些老舊小區(qū)的公共設(shè)施維修起來這么難？

在北京恒都律師事務(wù)所合伙人高廣童看來，維修難的成因之一是實踐中在維修義務(wù)邊界認(rèn)定上缺乏統(tǒng)一清晰的界定標(biāo)準(zhǔn)。

“法律雖已明確物業(yè)負責(zé)日常養(yǎng)護，住宅專項維修資金用于大修、中修及更新改造，但實踐中，一些物業(yè)常把屬于自己責(zé)任范圍內(nèi)的維修養(yǎng)護問題推給住宅專項維修資金，把本該使用住宅專項維修資金解決的問題推給業(yè)主，最終形成管護真空區(qū)?！备邚V童說。

廈門大學(xué)法學(xué)院副教授姜孝賢指出，老舊小區(qū)、無物業(yè)小區(qū)、自管小區(qū)的責(zé)任主體更容易缺位。按照法律規(guī)定，共有部分的維修責(zé)任主體是全體業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但在無物業(yè)、無業(yè)主委員會的小區(qū)，這類責(zé)任往往會落空。

除了維修義務(wù)邊界不清的問題之外，受訪專家還認(rèn)為，造成維修難現(xiàn)象的核心成因在于住宅專項維修資金功能定位與使用程序的“錯配”。

姜孝賢直言，住宅專項維修資金制度設(shè)計初衷是應(yīng)對電梯、屋面、外墻等大額、低頻的維修更新改造項目，顯然不適用于樓道燈損壞、門禁失靈等高頻小額維修場景。但現(xiàn)實中，這種小維修卻被強行套入大額維修流程，造成“錢難動、事難辦”的結(jié)果。

高廣童指出，實踐中，由于動用住宅專項維修資金的流程較為繁瑣，一些業(yè)主擔(dān)心資金被濫用，對投票積極性不高，導(dǎo)致住宅專項維修資金難以得到及時啟動。

“此外，一些老舊小區(qū)普遍存在業(yè)主長期空置、房屋出租率高、參與意愿低、意見難統(tǒng)一等問題。業(yè)委會組建難、運行難，導(dǎo)致涉及公共利益的決策難以推動，讓公共設(shè)施及時維修變得困難?！苯①t說。

分類施策構(gòu)建維修機制

在受訪專家看來，老舊小區(qū)實現(xiàn)“小故障快修、大隱患早治、責(zé)任可追溯”，關(guān)鍵在于厘清相關(guān)項目的權(quán)責(zé)邊界、理順資金的使用機制。

高廣童提出，應(yīng)固定物業(yè)日常養(yǎng)護責(zé)任。在物業(yè)服務(wù)合同中明確樓道燈、門禁、扶手、路面等“小修小補”的處置時限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、費用來源。屬于日常養(yǎng)護范圍的，原則上由物業(yè)承擔(dān)，不得動用住宅專項維修資金。

“可以建立全流程臺賬制度，從報修、派單、維修、驗收到結(jié)果公示全程留痕，作為監(jiān)管、考核、追責(zé)的核心依據(jù)，讓物業(yè)不敢推諉、不能推諉?！备邚V童表示。

她還建議，設(shè)立獨立的日常小額維修專項備用金，從小區(qū)的公共收益中計提，以充實備用金，專門用于高頻小額維修，讓住宅專項維修資金回歸“保大、保重、保安全”的定位。還可以通過事前授權(quán)、事后公示的方式降低小額維修時間成本門檻，對于單棟樓的維修，由該樓棟業(yè)主決策，以提高效率。

北京己任律師事務(wù)所合伙人龍非告訴記者，實踐中，一些小區(qū)的物業(yè)合同里，對于單次一定費用標(biāo)準(zhǔn)以下的“小修小補”已經(jīng)有明確約定，將包括修理樓道燈等較為高頻的小額維修包含在物業(yè)費中，由物業(yè)公司負責(zé)維修，以此解決小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施日常修理維護的費用問題。

“應(yīng)特別注意的是，物業(yè)公司的上述義務(wù)需要有明確的合同約定作為支撐。”龍非提醒道。他建議，業(yè)主在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時可對上述責(zé)任進行劃分，對于已經(jīng)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中尚未約定的，業(yè)主也可以通過簽訂補充協(xié)議的方式解決。

姜孝賢建議，可以建立責(zé)任清單制度。先對小區(qū)的共有部位維護維修項目進行分類，可分成日常維護、小額維修、大修中修三類，對于日常維護類，由物業(yè)主要負責(zé)，物業(yè)費列支、即時維修；對于小額維修類，可以設(shè)立小額備用金與快速處置流程；對于大修中修類，需要動用住宅專項維修資金依法依規(guī)進行維修。

“當(dāng)然，簡化流程不等于放松監(jiān)管，對于電梯、消防等高風(fēng)險項目，應(yīng)引入第三方審核驗收，確保資金安全、工程質(zhì)量?！苯①t提醒。他同時表示，老舊小區(qū)公共設(shè)施的高頻小額維修，要因地制宜、分類施策。對于有條件的小區(qū)，建議加快成立業(yè)委會；暫不具備條件的，由街道牽頭成立物業(yè)管理委員會補位。

姜孝賢表示，老舊小區(qū)的公共設(shè)施維修應(yīng)“大事依規(guī)、小事快辦”，不能讓居民為一個燈泡奔走數(shù)天，更不能讓小隱患拖成大事故。而只有責(zé)任清、流程簡、資金活、兜底實，才能切實打通老舊小區(qū)公共設(shè)施維修的堵點，讓居民住得安心、舒心?！?/p>

記者手記

一盞樓道燈、一扇單元門，看似微不足道，卻一頭系著居民出行的腳步，一頭連著家中安心的燈火。

經(jīng)過多日采訪與交流，記者深切感受到，老舊小區(qū)公共設(shè)施“維修難、維修慢、維修堵”，早已不只是技術(shù)層面的老問題，而是一道事關(guān)群眾幸福感、安全感的現(xiàn)實考題。居民反映的權(quán)責(zé)邊界模糊、資金審批流程繁瑣、自治組織缺位等諸多問題交織疊加，造成了令人尷尬的現(xiàn)狀——換個燈泡這樣的小事，動輒被拖上數(shù)周甚至數(shù)月，最終成為居民生活中的煩心事、憂心事、鬧心事。

誠如專家所言，擺脫老舊小區(qū)公共設(shè)施維修難困境，關(guān)鍵在于落地務(wù)實的舉措，徹底厘清物業(yè)日常養(yǎng)護、業(yè)主小額維修、專項資金大修的權(quán)責(zé)邊界，簡化小額維修的審批流程，盤活小區(qū)公共收益與維修資金，補齊無業(yè)委會小區(qū)的基層兜底短板，讓責(zé)任由該承擔(dān)的人承擔(dān)，把錢花到該花的“刀刃”上，讓小修小補的需求都能得到及時響應(yīng)。

城市治理的溫度，往往藏在街頭巷尾的細微之處。點亮一盞樓道燈，照亮的是居民出行的平安路；修好一扇單元門，守住的是居民回家后的安全感。

民生無小事，枝葉總關(guān)情。期待老舊小區(qū)的公共設(shè)施維修機制能夠得到切實改善，徹底打通“壞了沒人管、維修慢騰騰”的管護堵點，讓公共設(shè)施的“小毛病”及時得到修理，小隱患及時得到排除，讓老舊小區(qū)煥發(fā)宜居新顏，讓居民的幸福感、安全感在點滴之間得以安放。