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法治在線丨警惕“蘑菇房”、甲醛房與二房東陷阱 租房旺季避坑指南→

每年6到8月，是租房的高峰期。不少租客看房時覺得房子符合自己的心意，但租到手后卻發(fā)現(xiàn)“貨不對板”，有的房子發(fā)霉嚴(yán)重，甚至長出蘑菇；有的租到剛裝修完的新房，甲醛嚴(yán)重超標(biāo)。遇到這類問題該如何維權(quán)？法院又會如何判決？我們來看記者的報道。

看房看不出問題

入住即踩坑 租賃糾紛頻發(fā)

余先生通過某物業(yè)公司的介紹，他和妻子看中了該公司托管的一套即將退租的兩居室。由于當(dāng)時房子里還住著上一家租客，堆滿了家具，他們只是簡單看了一下，夫妻倆對房子戶型和整體裝修風(fēng)格都很滿意，當(dāng)天他們就和物業(yè)公司簽訂了租賃合同，約定月租金6675元，服務(wù)費(fèi)1602元/季度，并按照“押一付三”的要求支付了押金和首期租金。然而，當(dāng)他收房時卻傻了眼，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)異味嚴(yán)重，墻面還存在脫落、霉變等問題。

余先生委托訴訟代理人 李玲玉：管家看了之后，把壁紙撕下來，發(fā)現(xiàn)墻皮已經(jīng)大量滲水，布滿了大量的霉菌。

異味刺鼻、墻體大面積發(fā)霉、滲水，甚至長出蘑菇，這讓余先生很是無語。他向物業(yè)公司的管家提出，要對房子進(jìn)行一些修繕，并且把起租日適當(dāng)后延，但溝通中管家總說要去聯(lián)系房東，從報修到墻面修繕完工，前后耗時12天。修繕時由于物業(yè)公司遲遲不提供所需的墻漆，余先生還自行花費(fèi)1300元進(jìn)行購買。

原告委托訴訟代理人 李玲玉：衛(wèi)生間拆除期間，房子是不能居住的，不能滿足當(dāng)事人的基本生理需求，被告當(dāng)時說衛(wèi)生間不影響居住，可以在小區(qū)的同戶型其他房子里面去找衛(wèi)生間，原告覺得不可思議。

維修12天

出租方拒不退還相關(guān)費(fèi)用

衛(wèi)生間維修那兩天，由于無法滿足基本居住需求，余先生夫婦不得不自費(fèi)住進(jìn)酒店，兩晚花費(fèi)房費(fèi)760元。

維修結(jié)束后，余先生認(rèn)為這段時間的損失不該由自己承擔(dān)，要求物業(yè)公司減免12天房屋維修期間的租金和服務(wù)費(fèi)，并賠償他墊付的墻漆費(fèi)用、酒店住宿費(fèi)用等共計(jì)5000余元。在與物業(yè)公司協(xié)商未果后，余先生不得不起訴到法院。

以事先看過房為由

出租方拒不賠償

法庭上，租客余先生和出租方物業(yè)公司的爭議焦點(diǎn)，主要集中在一個問題上：就是事前租客余先生夫婦已經(jīng)看過房了，出租人是否還需要對房屋隱藏的瑕疵，比如發(fā)霉、滲水等負(fù)責(zé)任？

出租方辯稱

發(fā)霉不影響居住且已維修

庭審中，出租方物業(yè)公司辯稱，原告在簽約前已經(jīng)實(shí)地查看過房屋，對房屋的狀況是認(rèn)可的。墻面發(fā)霉屬于一般性瑕疵，并不影響整體居住，公司已經(jīng)配合進(jìn)行了維修。公司只認(rèn)可維修衛(wèi)生間那兩天對原告造成了影響，對于其他10天時間及原告自行支付的墻漆費(fèi)用和酒店住宿費(fèi)等一概不予認(rèn)可。

被告物業(yè)公司工作人員：原告看過房屋，對房屋的情況是了解的，所以才簽了合同，即使這個房子有一些瑕疵不能使用的部分，也是局限于在修復(fù)衛(wèi)生間的期間，23日修，24日就修好了，可以使用。墻的發(fā)霉情況，并不是房子完全不能居住了。

租客余先生則表示，看房時房間里堆滿了上一家租客的家具，墻面被遮擋得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，根本看不到背后的霉變情況。如果當(dāng)時就知道墻上發(fā)霉長蘑菇、衛(wèi)生間漏水，他根本就不會租下這套房子。

對于房屋大面積霉變、墻體滲水、脫落等情況，出租方是這樣解釋的。

上海市閔行區(qū)人民法院法官 陳淋清：出租方給出的意見是上海的天氣一直是比較潮濕的，當(dāng)時剛好經(jīng)歷了梅雨天氣，所以在墻壁上有一些霉變，他們覺得是屬于正常情況。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第七百零八條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。這就明確在房屋租賃合同中，出租人有提供適租房屋的義務(wù)，該義務(wù)不僅要求出租房屋基本功能、設(shè)施完備，比如水電燃?xì)庹＃约鞍醇s定配備基本的家具家電等，還包括提供的房屋不危及承租人的生命健康等內(nèi)容。

上海市閔行區(qū)人民法院法官 陳淋清：房屋的適租義務(wù)，隱藏的條件是應(yīng)當(dāng)提供的房屋要滿足正常的、健康的需求，不得影響我們的生命、財(cái)產(chǎn)還有人身健康，不能對我們這些構(gòu)成威脅。

出租方構(gòu)成違約

判決賠償租客5000余元

法院認(rèn)為，被告所出租房屋存在墻壁發(fā)霉、滲水等問題，這樣的衛(wèi)生環(huán)境無論從生物醫(yī)學(xué)抑或從社會公眾的標(biāo)準(zhǔn)來看，實(shí)難認(rèn)定被告已經(jīng)盡到了為原告提供一個健康、安全的居住環(huán)境的義務(wù)。

根據(jù)民法典第七百三十一條的規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。本案中，在被告沒有提供適租房屋、已經(jīng)違約的情況下，鑒于雙方當(dāng)事人均表示愿意繼續(xù)履行合同，法院對此予以確認(rèn)。

鑒于被告已經(jīng)違約，結(jié)合房屋瑕疵的程度、使用房屋時間、實(shí)際損壞后果等因素綜合考慮，法院支持了原告余先生的全部訴訟請求，判決物業(yè)公司退還余先生12天房屋修繕期間的租金、管理費(fèi)，墊付的墻漆費(fèi)用，以及因維修衛(wèi)生間暫住兩晚酒店產(chǎn)生的房費(fèi)等，共計(jì)5000余元。

租到新房滿心歡喜

不料卻是“甲醛房”

余先生這是租到了墻面滲水、發(fā)霉甚至長出蘑菇的“蘑菇房”，同在上海的小李夫妻也挺鬧心，他們租到手的房子倒挺干凈，是個新房，但一檢測卻發(fā)現(xiàn)室內(nèi)甲醛超標(biāo)三倍還多。提出退房，房東卻拒不退還租金押金，他們又該怎么辦呢？

租客 小李：我從那個房子里面出來明顯感覺喉嚨不舒服，喉嚨想咳嗽的那種感覺。

租客 小周：我跟房東協(xié)商，能不能找一個第三方的檢測機(jī)構(gòu)來重新檢測一下房間里的甲醛指標(biāo)，房東同意，關(guān)于檢測費(fèi)用也提前跟房東有協(xié)商。

檢測后發(fā)現(xiàn)室內(nèi)甲醛超標(biāo)3倍多

就檢測費(fèi)用問題，小周說他和房東溝通的結(jié)果是，如果檢測后甲醛指標(biāo)在合規(guī)范圍內(nèi)，費(fèi)用就由他們自己承擔(dān)，如果甲醛超標(biāo)，房子他們就不租了。

小李委托的檢測機(jī)構(gòu)出具的檢測報告顯示，房間內(nèi)甲醛含量超標(biāo)三倍還多。小李提出退房退租，但房東劉女士拒絕退還一萬元的租金和押金。理由是小李夫妻倆發(fā)現(xiàn)甲醛超標(biāo)后，她已經(jīng)對房子進(jìn)行了處理，在起租日開始時甲醛已經(jīng)不超標(biāo)了。

小李將劉女士訴至上海市青浦區(qū)人民法院，要求解除租賃合同，退還已付的一萬元租金和押金，并賠償其甲醛檢測費(fèi)用1176元。

房東辯稱

簽合同前已告知房屋系新裝修

對小李夫婦的訴訟請求，房東劉女士并不同意，辯稱，在簽訂合同前，自己告知小李夫妻房屋新裝修不久，并未進(jìn)行除甲醛處理。在她得知房屋甲醛超標(biāo)后，當(dāng)即委托了第三方對房屋甲醛進(jìn)行了處理，也已符合居住條件。小李堅(jiān)持要求解除合同，系其單方違約，按照合同約定，自己有權(quán)收取其違約金7500元，僅同意退還小李2500元。

上海市青浦區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第七百三十一條規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以隨時解除合同。根據(jù)雙方租賃合同的約定，被告作為出租方，應(yīng)提供符合居住條件的房屋。

上海市青浦區(qū)人民法院法官 田一夫：在本案中，房東劉女士負(fù)有提供符合安全使用標(biāo)準(zhǔn)的房屋的義務(wù)。經(jīng)過檢測發(fā)現(xiàn)，該房屋的甲醛含量超標(biāo)，不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，危害了小李及其丈夫小周的人身健康，因此法院認(rèn)定劉女士構(gòu)成根本違約。

判決退還房屋租金及押金

并賠償檢測費(fèi)

法院認(rèn)為，對于房屋甲醛超標(biāo)，被告盡管后續(xù)進(jìn)行了積極補(bǔ)救，但考慮到甲醛的揮發(fā)性以及空氣流動性，原告出于對自身健康安全的考量，要求解除雙方的租賃合同關(guān)系，系正常合理的價值考量。

法院最終判決，房東劉女士退還收取小李的房屋租金及押金10000元，并賠償其檢測費(fèi)用1176元。

謹(jǐn)防二房東騙局

法官提示租賃合同要點(diǎn)

租房中的“坑”還真是不少，法官也進(jìn)行了梳理，除了上面的“蘑菇房”“甲醛房”，還有二房東騙局等，提醒租客增強(qiáng)防范意識，避免踩坑。

法官提示，租客首先要選擇正規(guī)的中介公司，再就是簽訂合同時，一定要查看房主的房產(chǎn)證和身份證原件，確認(rèn)是真正的業(yè)主在出租房屋。如果真遇到二房東向外轉(zhuǎn)租房子，一定要查看二房東與大房東簽訂的租賃合同，確認(rèn)二房東是否擁有轉(zhuǎn)租權(quán)，如果沒有轉(zhuǎn)租權(quán)，那就果斷放棄。

北京市第三中級人民法院民三庭副庭長 董巍：對于大房東和二房東之間的租賃合同，我們還要去關(guān)注它的租期，因?yàn)橛械亩繓|跟租客簽的合同，實(shí)際上租期要長于他和大房東的合同，這樣后續(xù)租客的權(quán)益就不好保護(hù)了。

法官提示，部分中介公司有托管房向外出租，這種情況下，中介公司就是事實(shí)上的二房東，租客租賃這樣的房子時，也要首先查看中介公司和房主之間的房屋托管合同。

租房押金與合同條款也是糾紛的重災(zāi)區(qū)。部分租賃合同暗藏霸王條款，比如約定租客提前退租即全額扣除押金；還有房東口頭承諾配置某些家具家電，事后拒不兌現(xiàn)等。對此，法官提示，不要輕信口頭承諾，租房時的所有約定都要白紙黑字落在租房合同上。租房時室內(nèi)墻面壁紙、地板、家具家電有瑕疵的，也要及時和房東溝通，并拍照作為證據(jù)留存，避免退租時發(fā)生糾紛。

另外，根據(jù)民法典第七百一十條的規(guī)定，承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。法官解釋，這一條的意思是，租客租房期間正常使用房子產(chǎn)生的損耗是不需要承擔(dān)賠償責(zé)任的，比如墻壁泛黃、地板家具正常磨損、家電自然老化故障等，這些折舊已經(jīng)體現(xiàn)在租金當(dāng)中，房東不能再要求租客賠償。

北京市第三中級人民法院民三庭副庭長 董?。喝绻枪室饣蛘哂捎谒褂貌划?dāng)，造成了房屋里面的門窗，還有家具家電一些設(shè)施設(shè)備的損壞，他是要承擔(dān)賠償責(zé)任的。還有一種情況比較常見，就是有的租客帶有寵物，比如貓把家具沙發(fā)給損壞了，這些租客是要承擔(dān)責(zé)任的。

法官提示，房屋租賃使用期間，可能會出現(xiàn)水管漏水、空調(diào)漏水、電路故障等情況，這種情形下，維修義務(wù)由出租人承擔(dān)，但是租客有通知的義務(wù)，若租客未及時通知，致使墻面、地板泡水甚至殃及樓下，或拖延報修電路故障，造成電器損毀，由此產(chǎn)生的擴(kuò)大損失是要由租客承擔(dān)的。

(總臺央視記者 冀成海 楊松濤 閆洪)